Hoelang moet uw aannemer ‘garantie’ geven?

U bouwt of verbouwt een pand en doet daarbij een beroep op een aannemer, maar nadien merkt u bv. dat er tegels gebarsten zijn. Heeft u daarvoor dan een ‘garantie’ van uw aannemer en hoelang? Onlangs sprak Cassatie zich uit...

Hoelang garantie door de aannemer?

Tot aan de oplevering? Voor zichtbare gebreken is de oplevering van de werken inderdaad belangrijk. Merkt u zichtbare gebreken op, bv. een kleur die niet overeenkomt met wat u bestelde, dan moet u die opmerken bij de oplevering. Doet u dat niet, dan bent u immers te laat.

Gebreken die niet meteen zichtbaar zijn. Daarvoor gelden er andere spelregels. Voor zulke gebreken kunt u de aannemer ook na de oplevering nog aanspreken om ze gratis te komen herstellen en eventueel ook in te staan voor schade die het gevolg is van de gebreken, bv. waterschade in het gebouw.

Gedurende tien jaar? Voor zware verborgen gebreken moet de aannemer tien jaar instaan. Dat is de zgn. tienjarige aansprakelijkheid. Die geldt enkel voor gebreken die de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang brengen. Het gaat dan om bv. zware vochtproblemen, de funderingen die van slechte kwaliteit zijn, enz. Het moet dus echt al een erg gebrek zijn eer het onder de tienjarige aansprakelijkheid kan vallen...

Let op! Deze tienjarige aansprakelijkheid begint in principe te lopen vanaf devoorlopige oplevering, tenzij er iets anders afgesproken was.

Aannemer kan dit niet inperken... Uw aannemer kan de tienjarige aansprakelijkheid niet beperken in het contract dat hij met u sluit of in de offerte.

Tip. Vanaf 01.08.2018 moet de aannemer bovendien een verplichte verzekering afsluiten voor deze tienjarige aansprakelijkheid als het gaat om privéwoningen.

Wat met lichtere verborgen gebreken?

Is er daarvoor ook een garantie? U heeft als bouwheer inderdaad ook voor lichtere gebreken een garantie. De wet voorziet dat u kleinere verborgen gebreken, bv. kleinere vochtproblemen, gebarsten tegels of een bekleding die loskomt, enz., moet inroepen binnen een ‘redelijke termijn’.

Wanneer start de ‘redelijke termijn’? Dat is dan wel van belang en daarover is er nogal eens discussie. Een recent arrest van het Hof van Cassatie bevestigt nu dat die termijn niet start na de uitvoering van de werken, maar vanaf het moment dat u het gebrek vaststelt of had kunnen vaststellen (Cass., 26.03.2018) . Dat kan dus eventueel pas enkele jaren na het einde van de werken zijn, maar moet wel in ieder geval binnen de tien jaar.

Let op! Het volstaat wel niet dat u enkel de aannemer snel contacteert. U moet effectief binnen die redelijke termijn een procedure opstarten.

Wanneer is het te laat? Er ligt nergens duidelijk vast hoelang die ‘redelijke termijn’ dan effectief is. U treuzelt dus in ieder geval het best niet te lang indien u zo’n gebrek ontdekt. Stapt u dan binnen de twee maanden naar de rechter, dan zou dat nog wel op tijd moeten zijn...

Is er niets anders afgesproken? De aannemer kan in zijn algemene voorwaarden, bv. in zijn offerte of het contract, de termijn waarbinnen hij aansprakelijk is voor lichte verborgen gebreken, beperken. Dikwijls wordt die termijn dan wél gekoppeld aan de oplevering en wordt bv. voorzien dat de aannemer tot één jaar na de oplevering aansprakelijk is.

#Nieuwbouw #Oplevering #Aansprakelijkheid #WetBreyne